摘要：文|黄小妹 来源|风财讯近期，格力地产走出一波独立行情。5月25日至6月3日，格力地产股价大涨，连拉8个涨停板。7月6日，格力地产以涨停收盘，股价维持在 15.95 元。格力股价上涨是蹭上了“免税概念”。风口过后，跨界上瘾的格力地产，陷入“...
文|黄小妹 来源|风财讯
近期，格力地产走出一波独立行情。
5月25日至6月3日，格力地产股价大涨，连拉8个涨停板。7月6日，格力地产以涨停收盘，股价维持在 15.95 元。
格力股价上涨是蹭上了“免税概念”。风口过后，跨界上瘾的格力地产，陷入“主营房地产业务不振；多元化产业成效甚微”的尴尬境地。格力地产转型之路如何行进？靠风口吹起的“泡泡”能维持多久？这些都是格力地产留给市场的一串问号。
跨界“免税”
随着海南自由贸易港建设政策的颁布，新调整的离岛免税条款于7月1日正式落地。由此，“免税概念股”成为 A 股增长强劲板块，连日来中国中免、凯撒旅业、王府井、格力地产等多支股票持续看涨。
格力地产因“免税概念”受益，是因其此前完成了对珠海市免税企业集团有限公司（简称“珠免”）的收购。
5月23日，格力地产发布了一则关于发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案：格力地产拟向珠海市国资委、珠海城市建设集团有限公司（以下简称“城建集团”）发行股份并支付现金，购买其持有的珠免100%股权。
格力地产拟向中国通用技术（集团）控股有限责任公司下属公司通用投资非公开发行股份募集配套资金，总金额预计不超过8亿元。而此次募集配套资金在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于支付本次收购的现金对价和珠海免税项目建设。
格力地产本次重组交易对方为珠海市国资委、城建集团。而珠海市国资委则是格力地产的实际控制人。在此次重组交易完成之后，城建集团预计持有格力地产超过5%的股份。
由于珠海免税的疑似实际控制人和格力地产的实际控制人均为珠海市国资委，该重组交易被业内解读为是珠海免税“曲线上市”的途径。
从规模、盈利方面看，此次格力地产收购的“珠海免税”是一个不错的标的。
珠海免税具备免税品经营资质，是全国最早开展免税品经营业务的企业之一。目前，珠海免税旗下的免税商店位于广东省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸等以及天津市的天津滨海机场口岸等，销售的商品涵盖烟类、酒类、香水化妆品等。同时，珠海免税还在经营位于广东省珠海市的吉大免税商场及国贸购物广场。
数据显示，2019年度，珠海免税的营业总收入为26.69亿元，相比较2018年度的22.56亿元有所增加。同时，2019年度，珠海免税的营业利润为13.34亿元，归属于母公司股东的净利润为9.44亿元。
这桩看似有“钱景”的生意，却遭遇问询。
6月3日，上交所针对此次的收购向格力地产下发了问询函。其中，上交所要求格力地产结合公司生产经营、股东减持及近期重大资产重组等事项充分做好风险提示，自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整、是否存在内幕交易的情况。
6月18日，格力地产对上交所的问询进行了回复。公告显示，格力地产已经对此次收购重组的内幕信息知情人停牌前6个月内持有和买卖上市公司股票的情形进行了自查，除了有自然人或机构买卖格力地产股票的情形外，自查主体均不存在买卖格力地产股票的情形。格力地产的这一回应也否定了内幕交易的存在。
主业不振，副业吃饱
实际上在收购珠海免税之前，今年以来格力地产因多次“跨界”备受关注。
3月，格力地产所投资医疗公司的销售宣传人员在接受媒体采访时公开表示，公司正积极推进进出口业务，“预计出口1亿片一次性医用口罩”。
5月10日，格力地产全资子公司珠海保联斥资 17 亿元购买股份，成为了科华生物第一大股东。格力地产正式入局大健康产业。
跨界免税、大健康，卖口罩看似是格力地产跟风所为，却是其多年来坚定不移的“企业转型升级”战略。
2013年，格力地产首次在地产之外，提及其他产业布局。2013年财报显示，格力地产坚持“立足珠海、重点布局” 的发展战略，形成全新的立足房地产主业、加快发展特色海洋经济、特色口岸经济的三大板块产业格局。
2014年格力地产首次在财报中提出转型升级字眼。2014年财报显示，格力地产坚持“立足珠海，重点布局”的工作思路，加快企业转型升级。通过房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的全面拓展，以及现代服务业的初步确立 及迅速铺展，形成四大产业集群发力，互为推进的良好局面，夯实了多元化产业基础，实现了公司从房地产建筑商到城市综合运营商的成功转型和跨越。
2015年格力地产产业布局再添一子。2015年年报显示，格力地产确立了“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业并行发展”的“3+2”全新产业格局。
截至目前，关于企业的具体定位，格力地产的官方解释均为：公司是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团战略化企业。
不过多元化布局多点开花，格力地产的主业却陷入主业不振的尴尬境地。
风财讯统计发现，上市十年，格力地产房地产营业收入在35亿元左右浮动。
自2018年起，格力地产也已经连续两年跌出《中国房地产销售 TOP200 排行榜》。
格力地产聚焦珠海单一市场、纳储速度减缓等动作，或许是格力地产房地产主业不振的原因所在。
2009年格力地产上市后并没有跟随行业主流房企的脚步进行全国扩张，而是聚焦珠海、重庆几座城市。 这点从土地储备不难看出，据2019年年报显示，格力地产仅在珠海、重庆及上海三地开发投资项目，持有待开发的土地区域仅有珠海、重庆两地，持有待开发面积合计约为48.484万平方米，珠海、重庆两地分别为9.685万平方米、38.798万平方米。2018年以来，格力地产便不在公开市场上拿地。
对于格力地产房地产主业出现下滑的情况，资深地产人士张波认为，出现这种情况的主要原因在于其去化速度整体偏慢，带来的直接影响就是回款变慢以及销售收入结转慢，公司不但现金流压力增加，同步会影响到企业后续拿地的节奏以及开发进度，最终影响到自身规模化速度，虽然快周转模式未来并非房地产发展的最佳路径，但保持一定的速度和节奏依然很重要。
地产主业不振的景象之外，格力地产频频跨界的动作，并没有给格力地产多元化业务注入“美好”想象。
格力地产于2013年启动多元化布局，直到2018年，代建工程项目、渔获销售这两项多元化产业营业收入才陆续体现在纸面上。
2018年-2019年代建工程项目营业收入分别为5.13亿元、13.04亿元，与营业总收入的占比分别为16.67%，31.10%。2019年渔获销售营业收入3.34亿元，占比为7.97%。
目前代建工程项目、渔获销售这两项多元化业务，给格力地产带来的营业收入甚微。
整体看，格力地产因陷入“主业不振、副业不显成效”境地，利润的下滑上体现的更加真实。数据显示，2015年-2019年格力地产净利润分别为13.71亿元、6.01亿元、6.24亿元、5.13亿元、5.26亿元，净利润整体呈现下降趋势。
如今，格力地产正在“免税概念”风口上，跨界成瘾的格力地产，总是游离于地产之外，最后是一飞冲天，还是跌入谷底，曾经的历史已经给出相似答案。
